Регистрация договора аренды: для кого обязательна и как проводится

Арендные отношения в текущем Законодательстве регулируются достаточно детально. В Гражданском Кодексе РФ этому вопросу посвящена глава 34. Необходимо отличать понятие аренды помещения в различных смежных сферах деятельности. Если речь идет о жилом помещении, то более точным будет говорить о договоре найма.

Нужно ли регистрировать договор аренды жилой квартиры? Какие договоры аренды подлежат регистрации?

В Законодательстве описано несколько случаев, когда государственная регистрация становится обязательной процедурой.

• При оформлении договора аренды помещения на срок не менее одного года, или не менее чем 12 месяцев.
• При документальном оформлении аренды на землю, с минимальным сроком в 1 год.
• Если одновременно заключаются несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок одного документа начинается сразу после того, как закончился срок другого. Суды признают такой вид договоров одной, единой сделкой. Процедура регистрации становится обязательной при выполнении того же требования – срок в 12 месяцев, даже если он складывается по отдельным документам.

Аренду недвижимого имущества не требуется регистрировать, если срок – менее одного года. Даже если он, например, составляет 11 месяцев.

Как проходит процедура?

Любая из сторон договора может обратиться к представителям государственных органов с просьбой зарегистрировать договор аренды. Представители сторон должны договориться и о том, чьи юристы занимаются решением вопроса. Это касается и того, на чьи плечи ложится оплата всей госпошлины, как по регистрации самого договора, так и допсоглашений к нему. Лучше заранее прописать данные условия в договорах, чтобы избежать недоговорённостей.

За регистрацию отвечают территориальные органы Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие документы понадобятся?

Для прохождение процедуры регистрации необходимо собрать:

1. Документ для удостоверения личности обратившегося, либо лица с соответствующими полномочиями.
2. Для физического лица достаточно документа, удостоверяющего личность. Если в Федеральном Законе отсутствуют какие-либо исключения и дополнительные требования.
3. Такой же документ требуется для лица, которое имеет право представлять заявителя без доверенности. Если обращается юридическое лицо – потребуется весь набор учредительных документов. А так же – бумаги, подтверждающие, что этот человек имеет право действовать от имени другого.
4. Платёжный документ, подтверждающий, что госпошлина была оплачена.
5. Сам договор аренды. Требуется минимум два экземпляра-подлинника. Обязательное приложение – кадастровый паспорт, где указывается, какая именно площадь сдаётся в аренду.
6. Акт о приеме-передаче жилого помещения, если не установлен другой способ подтверждения того, что объект передаётся от одного лица другому.
7. Решение государственного или муниципального органа власти о том, что участок предоставляется в аренду, если он находится в собственности соответствующего органа.

О сроках и стоимости

Согласно общим правилам, государственная регистрация договоров аренды проводится за месяц с того момента, как органы государственной власти приняли заявление и все документы. Иногда арендодатели не выполняют своих обязательств по регистрации договора. Арендаторы в таких ситуациях могут действовать по двум сценариям. Они имеют право потребовать регистрации в судебном порядке, либо обратиться с данной просьбой лично.

Договор считается не заключённым, если с просьбой о его регистрации не обратилась ни одна из сторон.

Что касается госпошлины за регистрацию договора аренды, то физическим лицам надо заплатить две тысячи рублей, а представителям организаций – 22 тысячи.  Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды обычным гражданам обойдётся в 350 рублей, а юридическим лицам — в 6 тысяч.

То есть, на регистрацию пакета документов при заключении договора найма жилого помещения сроком более 12 месяцев нужно будет потратить 2 350 рублей.

Не следует путать регистрацию договора аренды с госрегистрацией других видов прав на недвижимость, особенно это важно при уплате госпошлины. Суммы для каждого случая — разные! Например, регистрация доли в праве общей собственности в многоквартирном доме для физических лиц будет стоить 200 руб. Госпошлина за ипотечное имущество составляет тысячу рублей. Регистрация прав на объекты недвижимости, находящиеся в составе инвестиционного фонда, обойдется юридическим лицам в 22 тысячи рублей. И пр.

Госпошлину можно оплатить в любом отделении Сбербанка, либо на официальном портале Госуслуг. Там же можно узнать о состоянии и готовности многих других документов. Там же легко уточняются реквизиты для перечисления денежных средств, если возникает необходимость.

После регистрации сведения о сделке вносятся в Единый реестр. И она считается официально завершённой.

После регистрации

По итогам сделки оформляется передаточный акт. Стороны должны подписать его, чтобы завершить оформление документов. Передаточный акт содержит всю необходимую информацию не только о сторонах договора, но и о его предмете. В том числе, о техническом и санитарном состоянии.

С того момента, как акт передачи подписан, считается, что арендодатель выполнил своё обязательство. Если одна из сторон отказывается подписывать передаточный акт – это считается уклонением от исполнения обязательств.

В договоре можно указать, что нужно заключить отдельное соглашение, чтобы расторгнуть старое. Прекращение действия договора аренды тоже может быть зарегистрировано.

Отдельный пакет документов надо сдавать тем, кто проводит регистрацию договора аренды земельного участка. Конкретные документы зависят от назначения земли.

Дополнительные изменения и соглашения в договоре также вступают в силу только после государственной регистрации. Регистрации подлежат сведения о:

1. Коррекции сроков аренды.
2. Изменениях в арендной плате.
3. Увеличении арендуемой площади.
4. Изменении объекта.